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5月起,楼市“全面下跌”央行前副行长 做好泡沫破灭的准备

   日期:2021-05-06     来源:漳州房产网    浏览:240    
核心提示:过去二十多年,亿万国人对房地产似乎有着狂热的偏爱:不管经济大势如何,不管有没有充足的资金,总有人敢孤注一掷、不留余地地投资买房。

长期以来,国人为何对房地产情有独钟?我们总结认为主要是三方面原因:其一、受“有房才有家”、“无房羞耻感”等传统思想影响,叠加近些年丈母娘嫁女也要求男方必须有房,买房就变得无可争议;其二、受“买房稳赚不赔”思想影响,越来越多的人都开始瞄准买房赚钱这门生意。资料也显示,2010年-2020年我国的投资性购房比例提升了60%。

换句话说,过去这10年,全国有超过一半的购房者都是以投资为目的在买房;其三、房地产对经济的直接及间接贡献作用高达30%,甚至有专家称“房地产的地位无可取代”,正是因为有这层关系存在,亿万投资炒房客才更加有恃无恐。

不过,日本等发达国家“楼市泡沫破灭”的经验告诉我们,房地产行业不可能永远繁荣,经济过度依赖房地产早晚都会付出惨重代价。一国之长远发展之计,是要重视实体、科技等产业的发展,重视培养人才,不断提高创新能力。

人民日报曾经说过,大树不可能长到天上去,房价也一样。地产大佬冯仑也坦言,房地产黄金时代已过,跟风投资买房就赚钱的时代已经一去不复返了。

对此我们一直坚信不疑。事实也证明,房地产只要国家想管控就一定管得了——2020年底,在经历了4年多狂风暴雨的楼市调控后,房地产市场终于迎来了久违的稳定:房价涨跌完全在可控范围内,市场上的投资炒作情绪也有明显降温。更重要的是,国家在一轮又一轮的政策收紧后,开发商、投资客、银行等都有了明显的压力。特别是开发商,在融资收紧、金融监管、取消预售等政策的影响下,也开始积极降负债,更有甚者过去两年一直在以价换量降价促销卖房。

2021年一季度的房地产各项数据已经出炉,同比来看投资总额、销售面积、信心指数、景气指数等均有所上升,有一些专家因此称楼市传统的销售旺季“金三银四”又回来了。但是真正懂房地产的人都应该知道,过去5年房地产已经进入了“无效率增长阶段”:楼市交易总额虽然在增长,但是成交量却没有较大波动,这说明市场需求压根没有实质性提升。

不仅如此,从2017年以来,房地产市场出现了两个信号:其一、房价与租金背离加大,房价居高不下,租金却持续下跌,楼市泡沫化仍然在进行;其二、各大地产开发商为了回笼资金针对新房销售均在积极采取“以价换量”策略。这意味着,其实从三年前起,楼市“疯狂造富”的时代就已经终结了。

更重要的是,在3个因素影响下,5月起楼市或迎来“全面下跌”。尤其是全国近10万地产开发商,在与日俱增的压力下,或不得不降价卖房,进而会导致整个楼市或不得不降价:

第一,住房不缺,房价跌势明确。

央行数据显示,我国城镇居民家庭户均拥有1.5套房,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%。与此同时,西南财经大学2019年的数据显示,我国城镇地区住房空置率高达21.4%。此外,据权威机构推算,截止到2020年底,全国空置房数量或高达1.2亿套。

按照一套房子住2-3人计算,这些空置房至少能满足2.4亿人的居住问题。我国不缺房,很多地区住房甚至早已“严重过剩”,这决定了其实绝大多数城市房价上涨已经彻底失去了动力。尤其是为数众多的人口常年流失、缺乏产业支撑、无区位优势的三四线城市,需求几近枯竭,市场整体行情已经疲弱,开发商也只能通过打折降价来提升交易量;

第二,供大于求,叠加库存高压,或倒逼开发商降价。

易居研究院最新数据显示,2021年5月起,新建商品房已经步入“供大于求”局面,这意味着全国新房价格其实已经步入“下跌通道”。更值得一提的是,从2年前起,全国100城新建商品房库存数量就一直在持续增加,截止到2020年底,新房库存量高达5亿平米。今年4月底,100城中新房库存量涨幅超过5%的城市有78个。换言之,全国78%的城市都面临新房库存积压,开发商销售遇阻的问题。

有人可能会问,那么为何从去年底到今年3月末,全国很多一二线城市都爆出了“万人抢购”的新闻?这个其实很好解释,全国很多城市的核心区域新房都有限价,这直接导致新房售价和二手房严重倒挂,严重的价差高达5000-10000元/平,以购买100平米的房子计算,购买新房买到即最高赚100万。面对这种巨大的套利机会,试问谁能错过?部分大开发性价比非常高的楼盘出现“抢购热潮”,这非常正常。一句话总结,极个别红盘被抢,并不代表整体市场热度很高。须知,其实绝大多数城市开发商当下的压力都很大,降价卖房也基本成了很多开发商不得不使用的卖房策略;

第三,房住不炒定力加强,国家再收紧金融调控。

一季度房地产各项指标数据确实好看,尤其是和2020年楼市差年相比。而且部分一二线城市,市场也有显著升温趋势。但不得不提的是,这种局面不可持续——因为楼市火热的城市,随后就招来了国家的重拳调控。中原地产研究院统计数据显示,今年以来楼市各类调控出手了近百次,特别是楼市金融调控再次迎来收紧,不仅在房企涉房融资方面设置了“三道红线”,更在深圳、广州、上海、东莞等地开展“严查严打经营贷等违规流入楼市”。

更重要的是,一周前住建部还约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5个楼市异常的城市政府。这意味着国家对于房住不炒定力在加强,楼市调控也自此彻底进入了“露头就打”阶段了。换言之,在国家严管严打的背景下,市场预期将进一步降温。5月份起,市场预期的降温作用将正式传导到开发商层面,直接的体现就是,随着购房者买房欲望的降低,也不排除有些人会延期购房,这势必会直接影响开发商的到访量、签约量等指标。这会倒逼开发商在今年的五一5天假期期间以降价的方式“抢跑”。

回款不畅、偿债期限将至、叠加国家又在收紧融资,5月起开发商可以说是“屋漏偏逢连夜雨”,真的是到了不得不降价拉动回款的地步了。换言之,伴随着五一假期的到来,在各大房企有降价促销需求的情况下,5月起楼市或迎来一次“全面下跌”。

有人可能会反驳说,我坚信房价不会跌,一方面地方、开发商、银行、投资炒房客等都在支撑房价;另一方面亿万已经买过房的人,更不会坐以待毙任凭房价下跌自己的资产受损。这些反驳的理由看似站得住,但不得不说是自欺欺人。首先,过去二十年全国房价并非“只涨不跌”,2008年、2014年、2017年以来,全国部分城市房价甚至迎来了大幅下跌。最为人所熟知的环京燕郊,三年间房价更跌去了50%以上;其次,全球资金都在回流实体,我国自然也不甘落后,未来在严防死守资金流向房地产的趋势下,房地产降温也是大势所趋,更是民心所向。

如果每个人都不认清现实,一味继续毫无顾忌地投资炒作,不提前防范准备,楼市泡沫可能越吹越大。正如央行前副行长吴晓灵告诫的那般:要做好泡沫破灭的准备,这是每个人都要面对的现实。吴晓灵此言释放的信号其实已经非常明显了,未来别说房价下跌,楼市泡沫破灭都有可能发生,这无疑也是在提醒亿万国人要对房地产市场心存敬畏。

文章链接:http://www.zzph.net/house/show-875.html
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标签: 万安二手房
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